Každá budova, každý administratívny, obchodný, priemyselný či obytný komplex potrebuje mať svojho facility manažéra, ktorý sa stará o to, aby všetko dobre fungovalo a aby pre nájomníkov a obyvateľov budov a komplexov boli vytvorené optimálne podmienky pre prácu a bývanie.
Dobrý facility manažér musí byť spoľahlivým partnerom, schopným splniť individuálne aj špecifické požiadavky každého zákazníka bez ohľadu na čas. Jednou zo spoločností, ktorá poskytuje svoje služby na základe zmlúv o správe, či už pre jednotlivých klientov prenajímaných priestorov alebo pre celé komplexy vlastnené prenajímateľom, je spoločnosť DANUBE FACILITY SERVICES, s. r. o. S jej konateľom Ľubošom Horylom sme sa rozprávali nielen o súčasných skúsenostiach ale aj o budúcich trendoch vo facility manažmente.
Koľko objektov má vaša spoločnosť v súčasnosti v správe a ktoré služby v oblasti facility managementu poskytujete?
Naša spoločnosť zabezpečuje komplexnú správu nehnuteľností, priemyselných parkov, administratívnych budov a polyfunkčných komplexov. V súčasnosti spravujeme 11 projektov vrátane známeho polyfunkčného komplexu River Park alebo Grand Hotela Kempinski na Štrbskom Plese. V správe máme aj dva logistické parky a nedávno postavenú administratívnu budovu Westend Square.
Za roky, ktoré pôsobíte v oblasti poskytovania služieb vo FM, máte iste veľa skúseností a poznatkov. Dajú si investori poradiť od vás a využívajú vaše skúsenosti z FM pri plánovaní nových investícií?
Rovnako ako všetky odvetvia aj facility manažment prechádzal rôznymi etapami vývoja a akceptácie v stavebnom priemysle. V minulosti sa veľká väčšina nových stavieb realizovala na výlučne komerčných princípoch a tomu zodpovedal aj postoj investorov k pripomienkam facility manažérov. Musím konštatovať, že bolo veľmi ťažké presadiť riešenia, ktoré by síce znamenali jednoduchší a efektívnejší prevádzkový život budovy, no pre investora znamenali zároveň výrazný nárast nákladov. Zmenu postoja investorov som začal vnímať koncom posledného desaťročia. Situácia na trhu sa začala meniť a aj investori začali oveľa citlivejšie vnímať celý životný cyklus budovy s dopadom na životnosť stavebných prvkov a technológií a v neposlednom rade aj na budúce prevádzkové náklady. Z nášho pohľadu išlo jednoznačne o pozitívny obrat. Som rád, že sme aktuálne zapojení do viacerých projektov už od fázy projektovania. Verím, že budúci užívatelia týchto budov to nakoniec veľmi ocenia.
Pri súčasnom trende nevyhnutného znižovania spotreby energie – a to nielen z pohľadu nákladov, ale najmä dostupnosti zdrojov – sú nádejou udržateľné a zelené budovy. Čím sa správa zelenej budovy odlišuje od správy ostatných typov budov?
Rozdiel medzi súčasným štandardom a zelenou budovou s certifikáciou BREEAM, LEED či SBTool je odrazom použitých stavebných materiálov a technológií, ktoré efektívne využívajú energie. Čo sa však týka samotnej správy nevidím veľký rozdiel medzi nimi, pretože facility manažment musí vždy reagovať na požiadavky zhotoviteľa budovy na správu technológií, aj na dodržiavanie úkonov vyplývajúcich z legislatívy. To znamená, že pokiaľ si facility manažér plní svoje povinnosti, nie je dôvod aby budova nespĺňala očakávané výstupy.
Vo svete sa v súčasnosti presadzujú nové technológie pre plánovanie, realizáciu a správu budov, ako napr. BIM model. Kam vo všeobecnosti smerujú trendy vo FM?
Pokrok v IT technológiách neobchádza ani FM a nástroje ako BIM model prinesú nespochybniteľne vyšší štandard pre užívateľov budov aj z hľadiska úrovne poskytovaných služieb. Okrem sw podpory, zvyšovania odbornosti pracovníkov FM, zavádzania medzinárodných štandardov môžeme sledovať ešte jeden trend a to snahu integrovať jednotlivé investičné činnosti do jedného celku. Ide o zlúčenie doteraz oddelených aktivít- od projekcie cez realizáciu, technickú správu, administratívnu správu(property management), účtovníctvo – do komplexnej správy nehnuteľností. Výsledkom má byť zjednodušenie komunikácie medzi profesistami a najmä komunikácie voči klientom. Pozitívnym efektom je aj odstránenie duplicitných činností. V konečnom dôsledku to bude znamenať zjednodušenie procesu správy nehnuteľností, ktoré vedie k zníženiu nákladov spojených s prevádzkou budov. Budúcnosť facility manažmentu vidím práve v jeho komplexnosti.
Ľuboš Horyl
DANUBE FACILITY SERVICES, s. r. o.
konateľ spoločnosti