Prvé peripetie so získaním hypotéky už máte zrejme za sebou, to však neznamená, že vám z pliec spadli všetky starosti. Dobre si preštudujte podmienky kúpno-predajnej zmluvy, ale aj zmluvu o výkone správy, ktorá sa viaže k starostlivosti o daný bytový dom. A aby toho nebolo málo, neprestávajte sledovať trh s hypotekárnymi úvermi. Môže sa vám to vyplatiť.
Podpisujete kúpnu zmluvu?
Nemali by ste opomenúť záručné podmienky. Ich súčasťou je dĺžka trvania samotnej záruky, ktorá býva stanovená minimálne na 24 mesiacov, ako aj dohoda všetkých strán, odkedy bude záručná doba plynúť – zvyčajne od prevzatia. Samotný proces prevzatia nehnuteľnosti a zaprotokolovanie porúch a stavu nehnuteľnosti pri jej prevzatí kupujúcim, ako aj celý postup odovzdávania, by mali byť dostatočne podrobne upravené už v kúpnej zmluve na nehnuteľnosť. „Je seriózne upozorniť kupujúceho, na ktoré prípady a zásahy do nehnuteľnosti z jeho strany sa záruka nevzťahuje, ale takisto určiť nežiaduce správanie kupujúceho k vlastnej nehnuteľnosti, ktoré záruku predávajúceho vylučujú,“ radí Melita Boháčeková, koncipientka advokátskej kancelárie Relevans. Ako dodáva, kupujúci by mal dostať manuál, resp. návod na používanie bytu, ktorý ho dôkladne oboznámi s jednotlivými časťami, zariadeniami a príslušenstvom bytu. Ozrejmí mu spôsob ich používania, ako aj formu starostlivosti a ich údržby o ne tak, aby kupujúci vlastným správaním jednotlivé časti, zariadenia a príslušenstvo nepoškodil a aby platila záruka. „Manuál na používanie bytu je alfou a omegou z hľadiska neskorších reklamácií kupujúcich, netreba ho preto podceňovať. Zároveň je vhodné dohodnúť si v kúpnej zmluve samotný postup pri reklamácii vád, ako aj následky nečinnosti strán pri ich odstraňovaní,“ dopĺňa Melita Boháčeková.
Zmluva o výkone správy
Schvaľuje sa nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (vlastníkov) a je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva rieši vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov, spôsob výkonu správy spoločných častí a zariadení, zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv a ďalšie činnosti, na ktorých sa vlastníci dohodli v zmluve o výkone správy, a to jedine v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Povinnosti správcu sú upravené v ustanovení § 8, 8a a 8b zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. zdroj: Broker Consulting
Správa a/verzus vlastník
Ak ste sa už úspešne stali novým vlastníkom bytu, ste povinní pristúpiť k zmluve o výkone správy. „Zmluvu o výkone správy s prvým správcom bytového domu spravidla dojedná a podpíše developer hneď po kolaudácii ako prvý majiteľ a každý ďalší nový majiteľ tak následne pristupuje k existujúcemu platnému zneniu,“ podotýka Ivan Bratko, Head of Sales spoločnosti J&T Real Estate.
„Vlastník má právo nielenže zmluvu vidieť, keďže pristupuje k platnému zneniu, ale aj upozorniť na prípadné nezrovnalosti, či už priamo alebo na domovej schôdzi, alternatívne cez dôverníka,“ dopĺňa Marek Jančovič, facility manager spoločnosti Danube Facility Services.
Ako vlastník bytu musíte správcovi poskytnúť základné údaje, čiže meno, priezvisko, adresu trvalého pobytu, prípadne aj korešpondenčnú adresu (v prípade, že je iná než trvalé bydlisko), telefón, e-mail, číslo účtu, prípadne aj dátum narodenia a rodné číslo. Správca si od vás k nahliadnutiu vyžiada návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, prípadne list vlastníctva, ak ho už nemá k dispozícii. Ďalej bude od vás potrebovať kúpnu zmluvu a preberací protokol k nehnuteľnosti. Vašou povinnosťou je ohlásiť mu, koľko osôb bude v byte bývať. Následne od správcu dostanete zálohový predpis mesačných platieb, ktoré treba pravidelne uhrádzať.
„Novému vlastníkovi odporúčame, aby pri každej zmene kontaktných údajov informoval aj správcu. Je potrebné na to myslieť nielen z dôvodu vyúčtovania zálohových predpisov, ale najmä v prípade neočakávaných havarijných situácií v bytovom dome,“ upozorňuje Katarína Šutová, manažérka starostlivosti o zákazníkov YIT Slovakia.
Developer a správca
Ako vlastníka bytu v novostavbe vás bude určite zaujímať, čo vám vlastne developer alebo správca zabezpečí po kolaudácii a predaji bytu. Aké problémy a akým spôsobom s ním budete môcť riešiť? „Naša developerská spoločnosť napríklad ponúka vlastný online portál, kde pomocou vybraných partnerov poskytujeme aj pozáručný servis. Vďaka tejto službe sa vlastník tiež môže po prevzatí nehnuteľnosti na nás alebo správcu kedykoľvek obrátiť,“ uvádza Katarína Šutová.
Bežne sa stretávame s tým, že developeri pri reklamáciách často operujú so slovami štandard a nadštandard. Čo však do týchto kategórií vlastne spadá? „Štandardné správanie developerov pri reklamáciách v dnešnej vysokej konkurencii na trhu nehnuteľností do veľkej miery presahuje platné právne predpisy a technické normy ako základný rámec štandardov záručných opráv. Všetko, čo prekračuje rámec zmluvných záručných podmienok, považujeme už za nadštandard predávajúceho a závisí od renomé daného developera. Zmluvne sa developeri neradi zaväzujú k väčšiemu rozsahu, než je zákonný rámec, čo je logické – nasľubuj len to, čo vieš (musíš) určite splniť,“ upozorňuje Melita Boháčeková. „V praxi sa však môže stať (najmä u väčších developerov), že kupujúci dostane neskôr viac, než je garantované v zmluve. Niektorí developeri sa z môjho osobného pozorovania snažia takýto nadštandard záručnej/pozáručnej starostlivosti podchytiť už v zmluve, pričom z nadštandardu spravia vlastne zmluvný reklamačný (vymáhateľný) štandard.“
Ďalej podľa jej slov môžu byť neskúsenosť správcu a neskoršie neodborné zaobchádzanie so stavbou hlavnými príčinami škôd a nadmerného odčerpávania prostriedkov z fondu opráv vlastníkov stavby. „Preto z hľadiska nadštandardnej dodatočnej starostlivosti predávajúceho o stavbu a pozáručného servisu nemusí byť v tomto prípade na škodu práve prepojenosť developera so správcom, resp. ich vzájomná spolupráca už počas výstavby. Správca, podieľajúci sa už na samotnom zhotovovaní celej stavby, dokáže predísť neskorším vážnym problémom, ktoré pozná z praxe, už v samotnom zárodku pri zhotovovaní stavby. V dobrej spolupráci so správcom dokáže developer aj neskôr v rámci starostlivosti správcu o stavbu a jej pozáručného servisu prinútiť jednotlivých subdodávateľov k lepším a výhodnejším výkonom. Okrem toho, že takýto správca v porovnaní s novým správcom nepochybne dokonalejšie pozná zložitosť stavby už od jej výstavby, zároveň má s developerom priateľský vzťah a promptný prístup celej škály odborníkov, ktorí sa podieľali na výstavbe a ktorí neraz bezplatne a okamžite poskytnú to, čo iní správcovia môžu poskytnúť menej odborne než autori stavby a za prostriedky z fondu vlastníkov stavby,“ dodáva Melita Boháčeková.
BANKOVÝ ÚČET PRE BYTOVÝ DOM
Radí Melita Boháčeková, koncipientka advokátskej kancelárie Relevans
Samotné zriadenie bankového účtu pre bytový dom podľa skúseností našich klientov nie je v praxi zložitejším postupom než zriadenie bežného účtu pre právnickú osobu. Banka si žiada potvrdiť, kto bude mať v danom prípade aktívny a pasívny prístup k účtu alebo účtom. Zriadenie bankového účtu pre bytový dom však ešte neoprávňuje správcu alebo spoločenstvo používať bankový účet ako účet bytového domu. Právnym titulom na používanie bankového účtu ako konkrétneho fondu pre bytový dom je buď platná a účinná písomná zmluva o výkone správy, uzatvorená medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a profesionálnym správcom, alebo písomná zmluva o spoločenstve, zapísaná do registra spoločenstiev vedeného okresným úradom v sídle kraja. V týchto zmluvách sa odporúča ošetriť konkrétny spôsob, ako budú vlastníci zaobchádzať s predmetnými účtami, a takisto nastaviť kontrolný mechanizmus, t. j. pasívny prístup k účtu alebo účtom bytového domu.
Novinky hypoték sledujte neustále
Situácia v oblasti hypoték sa veľmi rýchlo mení, najmä v oblasti úrokových sadzieb, ktoré sú aktuálne v dôsledku silného konkurenčného boja bánk historicky najnižšie. „Momentálne máme dve strany jednej hypotekárnej mince. Na jednej je snaha bánk získať nových klientov motivovaním cez nízke úrokové sadzby, na druhej strane je štát, ktorý začal výrazne regulovať LTV. Tlačí banky k tomu, aby postupne prechádzali na financovanie s nižším LTV, až na úroveň 80 percent. Sledovanie vývoja na hypotekárnom trhu aj v čase, keď splácame hypotéku, preto považujem za nevyhnutné. Hlavným dôvodom je fixácia a s ňou spojené výročie, keď sa s veľkou pravdepodobnosťou bude meniť úroková sadzba a s ňou aj výška mesačnej splátky. Ak by ste vyplatili alebo refinancovali úver skôr, zaplatíte poplatok do jedného percenta zo zostatku istiny. K výročiu fixácie je však možné úver vyplatiť bez sankcií. O podmienky vzťahujúce sa k výročiu fixácie sa môžete začať zaujímať vo všeobecnosti už sedem mesiacov. Ako je to možné? Je to veľmi jednoduché. Od schválenia úveru je štandardne jeden mesiac na podpis úverovej dokumentácie a od podpisu ďalších šesť mesiacov na čerpanie úveru.“ podotýka Branislav Sedilek, hypotekárny špecialista Broker Consulting.
V období po čerpaní hypotéky sa oplatí zostať v kontakte so svojím finančným poradcom. „Nielenže pozná podmienky ostatných bánk, ale takisto vás upozorní, že najnižší úrok nemusí znamenať najlacnejšie riešenie financovania. Banky napríklad požadujú za nízku sadzbu tzv. cross-sell, čiže prenesenie účtu, nastavenie sporenia či poistenie cez poisťovňu banky – tieto faktory môžu v konečnom dôsledku predražiť prestup do inej banky a refinancovanie nemusí byť vôbec výhodnejšie ako ostať v pôvodnej banke aj pri vyššej sadzbe. Druhú vec, ktorú odporúčam, je navštíviť svoju banku, ktorá poskytla hypotéku, a požiadať o prehodnotenie na základe zníženia sadzieb v danej banke. Finančné domy to robia zväčša za malý poplatok, no aj ten vedia mnohokrát odpustiť, ak ide o zaujímavého klienta,“ dodáva Michal Husár, hypotekárny špecialista YIT Slovakia.
VYUŽITE NOVÚ TAKTIKU BÁNK
Radí Branislav Sedilek, hypotekárny špecialista Broker Consulting
Jedným z dôvodov, prečo sa oplatí sledovať situáciu aj po čerpaní hypotéky, je nová taktika, s ktorou prišli banky na získanie nových klientov. Ide o preplatenie poplatku za predčasné splatenie úveru mimo výročia fixácie pri prenesení úveru do danej banky. Neumožňujú to všetky banky, aktuálne ich je síce menšina a sú s tým spojené aj určité podmienky, no trh je veľmi dynamický a k zmenám dochádza veľmi rýchlo. Vytvorením tlaku na pôvodnú banku alebo prenesením úveru do inej banky sa dajú ušetriť často stovky až tisíce eur. Záleží na výške úveru, úrokovej sadzbe, splatnosti a podobne. Prirodzene, pri nižších úveroch sa pozitívny efekt prejaví v omnoho menšej miere ako pri vysokých úveroch. Netreba zabúdať ani na ďalšie poplatky spojené s prípadným presunom úveru do inej banky, a to s poplatkami na katastri, prípadne za vyhotovenie znaleckého posudku. Preto je dôležité celú túto operáciu vložiť do rúk odborníka, ktorý prepočíta výhodnosť alebo nevýhodnosť celej operácie a dokáže navrhnúť naozaj vhodné riešenie.
Celé znenie článku je k dispozícii na http://www.stavebnictvoabyvanie.sk/aktuality/3324-stali-ste-sa-majitelom-byt
text Anna Salvová v spolupráci so spoločnosťami Broker Consulting, Danube Facility Services, J&T Real Estate, Relevans, YIT Slovakia foto Bona, Ikea, Penneys